Relance Logement : l'amortissement arrive en location nue

Jusqu'ici, la règle était simple : en location nue, l'immeuble ne s'amortit pas. Le loueur en meublé déduisait l'usure de son bien, le bailleur en nu ne déduisait que ses charges. La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, dans son article 47, ouvre une brèche. Elle crée une déduction au titre de l'amortissement pour certains logements loués nus. Ses noms d'usage varient : « Relance Logement », « statut fiscal du bailleur privé » ou encore « dispositif Jeanbrun ».

Ce que prévoit le texte

Le dispositif modifie l'article 31 du code général des impôts. Il vise les acquisitions réalisées, ou les demandes de permis de construire déposées, du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Le bailleur déduit chaque année de ses revenus fonciers une fraction du prix du logement, en contrepartie d'un engagement de louer nu pendant neuf ans, à un loyer plafonné, à un locataire dont les ressources sont elles aussi plafonnées.

Deux versions coexistent. La première concerne les logements neufs (achetés neufs, en vente en l'état futur d'achèvement, ou que l'on fait construire). La seconde concerne les logements anciens faisant l'objet de travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix d'acquisition. Dans les deux cas, le logement doit se trouver dans un bâtiment d'habitation collectif : les maisons individuelles sont exclues.

Taux, base et plafond

La base amortissable est le prix d'acquisition net de frais, diminué de la valeur du terrain, fixée forfaitairement à 20 % du prix. Pour l'ancien, le prix hors terrain est majoré du montant des travaux. La somme des déductions est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, plafond porté à 10 000 € ou 12 000 € quand au moins la moitié des revenus bruts des logements concernés vient de la location sociale ou très sociale.

Les conditions à surveiller

• Location nue, résidence principale du locataire, prise d'effet dans les douze mois de l'achèvement (ou de l'acquisition si elle est postérieure).
• Locataire hors du foyer fiscal du bailleur, et ni parent ni allié jusqu'au deuxième degré inclus.
• Loyer et ressources du locataire sous les plafonds de la location intermédiaire, sociale ou très sociale, appréciés à la signature du bail.
• Option exercée avec la déclaration des revenus de l'année d'achèvement, et irrévocable pour le logement.
• Pas de logement démembré ; pour l'ancien, pas de cumul avec Denormandie, Pinel, Malraux ou les dispositifs outre-mer.

Le foyer qui pratique cette déduction sort du micro-foncier : il relève obligatoirement du régime réel, comme pour les anciens dispositifs d'amortissement. Parce que c'est une déduction et non une réduction d'impôt, elle n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.

L'intérêt du mécanisme se mesure au taux marginal. Une déduction de 7 000 € sur des revenus fonciers positifs fait économiser l'impôt sur le revenu à ce taux, mais aussi les prélèvements sociaux de 17,2 % : dans la tranche à 30 %, environ 3 300 € par an. Si les revenus fonciers du foyer sont trop faibles pour absorber la déduction, l'effet passe par les règles du déficit foncier, avec leurs limites.

Rupture de l'engagement et revente

Le dispositif se paie en cas de sortie anticipée. Si l'engagement de location est rompu, le revenu foncier de l'année de la rupture est majoré des amortissements déduits ; un mécanisme de quotient étale l'effet sur le taux d'imposition. Pas de reprise en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès du bailleur ou de son conjoint soumis à imposition commune.

À la revente, même après neuf ans, les amortissements déduits ne disparaissent pas : le prix d'acquisition retenu pour la plus-value des particuliers est minoré de ces amortissements. La plus-value imposable augmente d'autant. C'est la même logique que celle appliquée depuis 2025 aux loueurs en meublé.

Ce qui reste à préciser

À la date de publication, l'administration n'a pas publié de commentaire au Bulletin officiel des finances publiques. Plusieurs points pratiques restent donc ouverts : la ligne de la 2044 qui accueillera la déduction, la place de l'amortissement dans la répartition d'un déficit foncier entre intérêts et autres charges, ou encore le traitement de l'indivision, sur laquelle le texte reste muet. La fiche officielle se borne à mentionner, en cas de déficit foncier, une « imputation dans les limites habituelles ». Avant de bâtir un plan de financement sur ce dispositif, mieux vaut attendre ces précisions, ou au moins les intégrer comme des hypothèses.