Location nue ou meublée : les différences fiscales

Un deux-pièces à louer, et une question qui revient à chaque fois : vide ou meublé ? Le choix ne se limite pas à acheter un canapé. Il fait basculer les loyers dans une autre catégorie d'impôt, change le bail, le préavis, et même ce qui se passera à la revente. Mieux vaut comparer à froid, chiffres de l'année en main.

Deux catégories d'impôt différentes

Loué nu, un logement produit des revenus fonciers. Ils se déclarent sur la déclaration de revenus, en case 4BE au micro-foncier ou via la déclaration 2044 au régime réel. Pas de comptabilité, pas de numéro SIREN : un particulier qui gère son patrimoine.

Loué meublé, le même logement produit des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bailleur devient loueur en meublé, non professionnel dans l'immense majorité des cas (LMNP). Cela suppose une immatriculation et, au régime réel, une déclaration de résultat avec une comptabilité. La location meublée est aussi soumise à la cotisation foncière des entreprises, alors que la location nue d'un logement reste hors de son champ.

Micro-foncier contre micro-BIC

Les deux régimes simplifiés n'ont pas la même générosité. Au micro-foncier, les loyers bruts du foyer ne doivent pas dépasser 15 000 € par an, et l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir toutes les charges. Au micro-BIC, pour les revenus 2025 déclarés en 2026, la location meublée de longue durée bénéficie d'un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes. Le meublé de tourisme non classé, lui, est ramené à 15 000 € et 30 %, comme le nu.

Au réel : l'amortissement fait la différence

Au régime réel, le bailleur en nu déduit ses charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux d'entretien et d'amélioration. Il ne déduit pas le prix du bien. L'immeuble ne s'amortit pas en location nue, à une exception près : le dispositif d'amortissement créé par la loi de finances pour 2026, réservé à certains logements acquis depuis le 21 février 2026 et assorti de plafonds de loyer et d'un engagement de location de neuf ans.

Le loueur en meublé au réel, lui, amortit le bâti et le mobilier. C'est ce qui rend le meublé si souvent peu imposé pendant des années. La règle a toutefois ses limites : l'amortissement ne peut pas dépasser le loyer diminué des autres charges, donc il ne crée jamais de déficit. L'excédent est mis en réserve et reporté sur les années suivantes.

Le déficit n'a pas la même portée

C'est l'argument le plus solide en faveur du nu pour qui prévoit de gros travaux. Un déficit foncier, pour sa part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt, s'impute sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700 € par an : il fait baisser l'impôt sur les salaires ou les pensions. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes, à condition de laisser le bien en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation.

En meublé non professionnel, le déficit reste cantonné : il ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle, pendant dix ans. Il n'allège jamais le reste de l'impôt du foyer. Et on bascule en loueur professionnel (LMP) quand les recettes de meublé du foyer dépassent 23 000 € par an et dépassent aussi ses autres revenus d'activité : un tout autre régime, social compris.

Reste la part la moins fiscale du choix. Un meublé se loue souvent plus cher, mais il tourne davantage, s'use plus vite et demande de remplacer le mobilier. Un logement nu attire des locataires qui restent plus longtemps, avec moins de gestion au quotidien. Le meilleur régime sur le papier n'est pas toujours celui qui laisse le plus de temps libre au bailleur.

Le bail change aussi

On l'oublie souvent, mais la décision engage la relation avec le locataire. En location nue, un bailleur particulier signe un bail d'au moins trois ans, et son congé doit être reçu au moins six mois avant l'échéance, pour vendre, reprendre le logement ou un motif légitime et sérieux. En meublé, le préavis du bailleur tombe à trois mois, et le bail est plus court. Les deux régimes obéissent à la loi du 6 juillet 1989, mais pas aux mêmes articles.

Passer de l'un à l'autre en cours de route est possible, au terme du bail. Attention seulement aux engagements en cours : un déficit foncier imputé sur le revenu global impose de rester en location nue trois ans de plus, et les dispositifs de réduction d'impôt (Pinel, Denormandie, Loc'Avantages) exigent une location nue pendant toute leur durée. Basculer en meublé avant la fin fait perdre l'avantage obtenu.