Pinel, Denormandie, Loc'Avantages : ce qu'il en reste

Les dispositifs de réduction d'impôt pour investissement locatif se succèdent depuis vingt ans, et chacun laisse derrière lui des milliers de foyers engagés pour six, neuf ou douze ans. En 2026, le paysage a changé : Pinel n'accepte plus de nouveaux investissements, deux dispositifs restent ouverts, et un nouveau mécanisme d'amortissement est arrivé. Le point, dispositif par dispositif.

Pinel : fermé, mais toujours actif

Le dispositif Pinel a couvert les logements neufs acquis du 1ᵉʳ septembre 2014 au 31 décembre 2024. Plus aucun achat ne l'ouvre aujourd'hui. Les investissements déjà faits, eux, continuent de produire leur réduction : un engagement de six ou neuf ans, prorogeable par périodes de trois ans (deux fois après six ans, une fois après neuf ans).

Les taux ont baissé en fin de parcours. En métropole, 12 % sur six ans et 18 % sur neuf ans pour les investissements jusqu'en 2022, puis 10,5 % et 15 % en 2023, 9 % et 12 % en 2024. Les logements Pinel + et ceux situés en quartier prioritaire ont gardé les taux pleins en 2023 et 2024. La base est le prix de revient, plafonnée à 300 000 € par an et à 5 500 € par mètre carré, dans la limite de deux logements par an.

Au terme de l'engagement initial, la prorogation ouvre droit à un complément de réduction, imputé par tiers sur l'année de la prorogation et les deux suivantes. En métropole, pour un investissement de 2014 à 2022, c'est 6 % puis 3 % après un engagement de six ans, et 3 % après neuf ans. Les prorogations ne sont pas automatiques : elles se demandent, et le logement doit toujours respecter les plafonds de loyer et de ressources.

Denormandie : l'ancien rénové, jusqu'à fin 2027

Le Denormandie reprend la mécanique du Pinel pour des logements anciens à rénover, dans les communes éligibles. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Les plafonds sont ceux du Pinel, et les taux en métropole atteignent 12 %, 18 % ou 21 % cumulés sur six, neuf ou douze ans. Le dispositif est ouvert aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2027.

Loc'Avantages : une réduction sur les loyers

Loc'Avantages fonctionne autrement. Le bailleur signe une convention avec l'Anah, s'engage à louer sous un loyer plafonné à des locataires sous conditions de ressources pendant au moins six ans, et obtient chaque année une réduction égale à un pourcentage de ses revenus bruts : 15 % en loyer intermédiaire, 35 % en loyer social, et davantage avec une intermédiation locative (20 %, 40 %, et 65 % en très social). Les conventions peuvent être enregistrées jusqu'au 31 décembre 2027. Point important : Loc'Avantages exclut le micro-foncier, et impose donc la 2044.

Ce qui se déclare chaque année

Les loyers d'un logement sous réduction restent imposables normalement, sur la 2044 ou au micro-foncier selon le dispositif. La réduction elle-même passe par la 2042 RICI. La première année, on y porte le montant de l'investissement ; les années suivantes, la fraction annuelle reportée, lue sur la déclaration précédente. Pour Loc'Avantages, ce sont les recettes brutes de l'année. Les anciens Scellier gardent une particularité : la part de réduction qui dépasse l'impôt peut se reporter sur les six années suivantes, à condition que le logement reste loué.

En janvier, une avance est versée sur certaines de ces réductions, dont Pinel, Denormandie et Loc'Avantages, calculée d'après la déclaration de l'année précédente. Le montant perçu se reporte en ligne 8EA de la déclaration suivante, et l'avis fait la régularisation.

Le risque de remise en cause

Rompre l'engagement (vendre, cesser de louer, louer au-dessus du plafond, passer en meublé) fait reprendre l'avantage : l'impôt de l'année de la rupture est majoré de l'ensemble des réductions déjà obtenues. Une vacance de plus de douze mois produit le même effet. Des exceptions existent en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès du bailleur ou de son conjoint soumis à imposition commune. Avant toute vente ou tout changement de locataire sur un bien sous dispositif, mieux vaut relire la date de fin de l'engagement.