Micro-foncier ou réel : le comparatif chiffré

Le micro-foncier a un mérite évident : il ne demande presque rien. Un montant dans une case, et c'est fini. Mais la simplicité a un prix quand les charges réelles dépassent le forfait. La comparaison se fait en dix minutes, à condition de connaître les règles du jeu, et surtout la durée de l'engagement quand on choisit le réel.

Qui relève du micro-foncier

Le régime s'applique de plein droit quand les loyers bruts de l'ensemble du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an. Le seuil s'apprécie sur les loyers hors charges, quelle que soit la durée de location dans l'année : pas de prorata pour un bien loué à partir d'octobre. Il inclut aussi la quote-part de loyers bruts des SCI à l'impôt sur le revenu dont un membre du foyer est associé.

Certains foyers en sont exclus, quel que soit le montant :

• ceux qui ne perçoivent des revenus fonciers que par des parts de sociétés immobilières, sans aucun bien loué en direct ;
• ceux qui louent un bien sous Loc'Avantages, sous un ancien dispositif d'amortissement (Robien, Borloo neuf, Périssol) ou sous une déduction spécifique ;
• ceux qui louent un monument historique ou un immeuble détenu en nue-propriété.

Pinel et Denormandie, en revanche, restent compatibles avec le micro-foncier. Le micro cesse l'année même où le seuil est franchi : la 2044 devient alors obligatoire pour cette année-là.

Ce que couvre l'abattement de 30 %

Le foyer déclare ses loyers bruts en case 4BE de la 2042, et l'administration retire 30 %. Ce forfait est réputé couvrir toutes les charges : taxe foncière, assurance, travaux, frais de gestion, et même les intérêts d'emprunt. Rien d'autre ne se déduit. Seule exception : un stock de déficits fonciers d'une ancienne période au réel reste imputable, via la case 4BD.

La règle de décision est donc simple. Si les charges réelles de l'année, intérêts compris, dépassent 30 % des loyers, le réel fait payer moins d'impôt cette année-là. En dessous, le micro gagne.

L'option pour le réel engage trois ans

Un foyer éligible au micro opte pour le réel par le simple dépôt d'une 2044 dans les délais de la déclaration. Aucun courrier, aucune case à cocher. Mais l'option est globale, pour tous les biens du foyer, et irrévocable pendant trois ans : une option sur les revenus 2025 vaut aussi pour 2026 et 2027. Au-delà, chaque nouvelle 2044 vaut option pour l'année seulement, et le retour au micro redevient possible.

D'où l'erreur classique : choisir le réel pour une année de gros travaux sans regarder les deux suivantes. Si les charges retombent sous 30 % des loyers, le foyer paiera un peu plus pendant deux ans. Le calcul doit couvrir les trois années, pas une seule.

Comment trancher sans se tromper

Trois questions suffisent. Les charges réelles dépassent-elles 30 % des loyers cette année ? Le resteront-elles les deux années suivantes, crédit en cours compris ? Un déficit est-il en vue, qui allégerait aussi l'impôt sur les autres revenus ? Un emprunt récent fait souvent pencher la balance vers le réel les premières années, quand les intérêts pèsent lourd. Un bien payé comptant, sans travaux, reste en général mieux au micro.

Pour faire le calcul sérieusement, il faut réunir les mêmes pièces que pour une 2044 : relevés bancaires des loyers encaissés, avis de taxe foncière, appels de fonds du syndic, factures de travaux payées, échéancier du prêt avec la part d'intérêts de l'année. Une estimation de tête sous-évalue presque toujours les petites charges, et surévalue parfois les travaux, dont une partie (agrandissement, construction) ne se déduit de toute façon pas.

Le retour au micro-foncier, après les trois années d'option, ne fait pas perdre les déficits reportables encore en stock. Ils restent imputables sur le revenu net du micro-foncier, jusqu'à la fin de leur délai de dix ans.

Dernier point de vigilance : le seuil de 15 000 € se calcule sur tout le foyer. Un couple marié qui loue chacun un studio additionne les deux séries de loyers, et un associé de SCI y ajoute sa quote-part de loyers bruts de la société, pas son résultat.