Donner congé à son locataire : délais, motifs, pièges

Un congé mal donné ne vaut rien. Il suffit d'un jour de retard, d'une lettre adressée à un seul des deux époux ou d'un motif mal formulé pour que le bail continue, reconduit pour trois ans. La loi du 6 juillet 1989 encadre le congé du bailleur de près, parce qu'il touche au logement principal du locataire.

Seulement à l'échéance du bail

Un bailleur personne physique signe un bail nu d'au moins trois ans. Il en va de même pour une SCI familiale, entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré. Les autres personnes morales signent pour six ans. Au terme, sans congé, le bail est reconduit tacitement pour la même durée.

Le congé du bailleur ne peut viser que cette échéance, jamais une date en cours de bail. Il doit être reçu par le locataire au moins six mois avant. Échéance au 30 septembre : congé reçu au plus tard le 30 mars. Un congé reçu trop tard est nul ; reçu trop tôt, il reste valable et produit ses effets à l'échéance.

Trois motifs, pas un de plus

Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire, qui dispose d'un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis. S'il accepte, il a deux mois pour signer, quatre s'il emprunte. Vendre un logement loué sans donner congé reste possible : le bail continue simplement avec l'acquéreur.

Le congé pour reprise profite au bailleur, à son conjoint, à son partenaire de Pacs, à son concubin notoire depuis au moins un an, à leurs ascendants et descendants. Le logement doit devenir la résidence principale du bénéficiaire. En indivision, un indivisaire peut reprendre avec l'accord préalable des autres.

Le motif légitime et sérieux peut tenir au locataire (retards de paiement répétés, troubles de voisinage, défaut d'assurance) ou au bailleur (gros travaux de réhabilitation). La loi ne le définit pas : en cas de contestation, c'est au bailleur de le prouver devant le juge.

La forme compte autant que le fond

• Lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.
• Recommandé électronique seulement si le locataire a accepté ce mode d'envoi au préalable.
• Jamais un simple courriel.
• Une lettre à chaque signataire du bail, et aux deux époux si le bailleur connaît le mariage.
• Pour un congé pour vendre ou pour reprendre, la notice d'information prévue par arrêté, jointe à la lettre.

Le délai court à partir de la réception effective : un pli recommandé non retiré ne fait pas courir le délai. En cas de doute sur les dates, l'acte de commissaire de justice sécurise la date.

Le locataire protégé

Un locataire de plus de 65 ans à l'échéance du bail, ou qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans, et dont les ressources restent sous les plafonds du logement conventionné, est protégé : le bailleur ne peut lui donner congé, pour quelque motif que ce soit, sans lui proposer un relogement adapté à proximité. La protection tombe si le bailleur personne physique a lui-même plus de 65 ans ou des ressources sous les mêmes plafonds.

La contestation par le locataire

Le locataire qui conteste un congé écrit au bailleur, saisit la commission départementale de conciliation ou un conciliateur, puis le juge des contentieux de la protection. Les causes de nullité les plus fréquentes sont connues : motif absent ou vague, délai de six mois non respecté, lettre simple, congé adressé à un seul des deux époux, locataire protégé. Chacune suffit à faire tomber le congé.

Logement acheté occupé, et sanctions

Celui qui achète un logement déjà loué ne peut pas donner congé pour vendre si l'échéance du bail tombe moins de trois ans après l'achat : il doit attendre l'échéance suivante. Un congé pour reprise reste possible à l'échéance, mais ne prend effet qu'au plus tôt deux ans après l'achat.

Un congé frauduleux (prix volontairement dissuasif, reprise sans emménagement réel du bénéficiaire) expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour un particulier, 30 000 € pour une personne morale, sans compter les dommages et intérêts dus au locataire. À noter enfin : en location meublée, le préavis du bailleur n'est que de trois mois, mais ce sont d'autres règles.