Louer un bien en indivision : impôts et déclaration

L'indivision naît souvent sans qu'on l'ait choisie : une succession, un achat à deux, une séparation qui laisse un bien en commun. Quand ce bien est loué, une question arrive au printemps : qui déclare quoi ? La réponse tient à une idée simple. L'indivision n'a pas de personnalité fiscale ; ce sont les indivisaires qui sont imposés, chacun pour sa part.

Une indivision n'est pas une société

Pas de SIREN, pas de statuts, pas de comptabilité, et surtout pas de déclaration 2072, contrairement à une SCI. Une convention d'indivision ou la désignation d'un gérant organisent la gestion, sans rien changer à la fiscalité. Chaque indivisaire participe aux loyers au prorata de ses droits, supporte les charges dans la même proportion, et déclare sa quote-part du revenu net sur sa propre déclaration.

La quote-part de chacun se lit dans le titre de propriété : l'acte d'achat pour une acquisition à plusieurs, l'acte de partage ou l'attestation notariée après une succession. C'est elle, et non la répartition effective des virements, qui fixe ce que chacun déclare.

Deux conséquences surprennent. Un indivisaire ne peut pas déduire plus que sa quote-part des charges, même s'il a payé seul les travaux. Et les loyers encaissés par un seul indivisaire pour le compte de tous restent imposables chez chacun, selon sa part, et pas chez celui qui les touche.

Couple marié ou héritiers : pas le même compte

L'erreur la plus fréquente chez les couples mariés : déclarer deux fois 50 % sur la même déclaration, ou ne déclarer que la moitié. Pour un foyer soumis à imposition commune, le bien détenu à deux se déclare comme un bien détenu seul, à hauteur de leurs droits cumulés.

Micro-foncier ou 2044, chacun de son côté

Chaque indivisaire choisit son régime en fonction de son foyer, pas de l'indivision. Le seuil de 15 000 € du micro-foncier s'apprécie sur sa quote-part des loyers bruts, ajoutée à ses autres revenus fonciers. Un frère peut donc être au micro-foncier pendant que sa sœur, qui possède d'autres biens loués, est au réel.

Au réel, l'indivisaire porte sur sa 2044, dans la colonne de l'immeuble, sa quote-part de chaque ligne : loyers, charges, intérêts. Le résultat est le même que la quote-part du revenu net, et la distinction entre intérêts et autres charges reste visible, ce qui compte en cas de déficit.

Déficit, emprunt personnel et réductions d'impôt

Un déficit foncier se répartit comme le reste, selon les quotes-parts. La limite d'imputation sur le revenu global, 10 700 € par an, s'apprécie par déclaration : chaque indivisaire en bénéficie sur la sienne. Deux indivisaires qui financent ensemble une rénovation lourde peuvent donc chacun imputer jusqu'à cette limite.

Le cas de l'emprunt personnel est plus délicat. Quand un indivisaire emprunte seul pour acheter sa part, aucun texte propre à l'indivision ne règle la question. La lecture des commentaires administratifs sur les intérêts réellement supportés conduit à lui faire déduire ces intérêts en entier, sur sa propre 2044 (ligne 250, détail du prêt en rubrique 410), sans les ramener à sa quote-part. Il vaut mieux garder ce prêt à part des flux de l'indivision.

Le forfait de 20 € et le nombre de locaux

Sur sa 2044, l'indivisaire indique pour l'immeuble indivis le nombre de locaux, comme un propriétaire seul. Le forfait de gestion de 20 € par local, en ligne 222, ne fait l'objet d'aucune règle propre à l'indivision. La lecture la plus prudente, cohérente avec le principe selon lequel chacun supporte les charges au prorata de ses droits, consiste à le ramener à la quote-part : 10 € pour un indivisaire à 50 % d'un seul logement.

La gestion courante entre indivisaires

En pratique, les flux arrivent souvent sur le compte d'un seul indivisaire. Le plus sûr est de tenir le compte de l'indivision à 100 %, tel que la banque le montre, puis d'appliquer la quote-part de chacun au moment de déclarer. Côté bail, la reprise du logement par un indivisaire pour l'habiter suppose l'accord préalable des autres, et le congé doit respecter les mêmes règles que pour un bailleur seul : reçu au moins six mois avant l'échéance du bail.