Travaux en location nue : lesquels se déduisent

Les travaux sont la plus grosse charge d'un bailleur au réel, et la plus discutée en cas de contrôle. La loi distingue trois familles déductibles (réparation, entretien, amélioration) et en exclut une : tout ce qui crée de la surface ou change la structure du bâtiment. Le classement se fait facture par facture, et une seule facture mal rangée peut entraîner tout un chantier avec elle.

Les trois familles déductibles

Les travaux de réparation et d'entretien maintiennent ou remettent le logement en état, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial : remplacer une chaudière usée, refaire une toiture à l'identique, repeindre, changer des fenêtres vétustes, réparer une fuite.

Les travaux d'amélioration apportent un confort nouveau ou un équipement moderne, sans toucher au gros œuvre ni aux volumes : installer un chauffage central là où il n'y en avait pas, créer une salle de bains dans un volume existant, poser une isolation, mettre l'électricité aux normes. Pour un local d'habitation, ils se déduisent. Pour un local professionnel ou commercial, non, sauf les travaux d'accès pour les personnes handicapées et ceux de protection contre l'amiante.

Ce qui ne se déduit jamais

Les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement sont exclus. Construire une extension, surélever, créer de la surface habitable nouvelle, transformer un grenier en pièce à vivre en modifiant le gros œuvre : rien de tout cela ne passe. Ces dépenses augmentent la valeur du bien et seront prises en compte, le cas échéant, dans le calcul de la plus-value à la revente.

Le piège tient aux travaux indissociables. Quand des travaux d'entretien ou d'amélioration accompagnent une reconstruction ou un agrandissement et en sont inséparables, ils suivent le même sort et deviennent non déductibles. Une réfection de toiture faite à l'occasion d'une surélévation, par exemple, est emportée par la surélévation.

Quand et où les déclarer

Les travaux se déduisent l'année de leur paiement, pas l'année du devis ni de la fin du chantier. Un acompte versé en novembre et le solde payé en février se répartissent sur deux déclarations. Ils vont en ligne 224 de la 2044, avec le détail en rubrique 400 : nature des travaux, nom et adresse de l'entreprise, date et montant du paiement.

Le montant à déduire est celui réellement payé, taxe comprise. Un bailleur en location nue d'habitation n'est pas redevable de la TVA sur ses loyers et ne la récupère pas : la TVA facturée par l'artisan fait partie de la charge. Le taux de TVA appliqué par l'entreprise relève, lui, de ses propres règles, selon la nature des travaux et l'âge du logement.

Une subvention de l'Anah ou une indemnité d'assurance qui finance des travaux déductibles ne réduit pas la ligne 224 : elle s'inscrit en recette, ligne 213, l'année où elle est perçue. Les deux opérations se compensent, mais la 2044 les montre séparément.

Rénovation énergétique : le plafond majoré

Quand les travaux créent un déficit, sa part hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, cette limite peut monter jusqu'à 21 400 €, à hauteur des seules dépenses éligibles. Le devis doit avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022, et le diagnostic de performance énergétique doit être établi avant et après les travaux.

La loi de finances pour 2026 a prolongé ce plafond majoré pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. L'option se fait sur la 2044 elle-même : les dépenses éligibles vont alors en ligne 224 bis, et uniquement là.

La condition des trois ans

Tout déficit imputé sur le revenu global oblige à laisser le bien en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Vendre ou reprendre le logement avant ce terme fait reprendre l'avantage, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation. Un chantier se planifie donc avec la suite en tête, surtout si une vente est envisagée. Si la vente intervient quand même, la rubrique 460 de la 2044 de l'année de l'événement signale l'immeuble : l'administration recalcule alors l'impôt des années concernées comme si le déficit n'avait pas été imputé sur le revenu global. Les montants réintégrés ne sont pas perdus pour autant, ils restent reportables sur les revenus fonciers dans le délai habituel.