Location nue : les charges déductibles, et les autres

Un particulier qui loue nu n'a pas de compte bancaire dédié, pas de comptable, pas de plan comptable. Ses loyers arrivent sur le même compte que son salaire, et la facture du plombier se perd entre deux courses. Au moment de remplir la 2044, tout l'enjeu est là : retrouver les charges qui se déduisent vraiment, et laisser de côté celles qui n'ont rien à y faire.

La règle de base : payé dans l'année, lié au bien loué

Une charge se déduit si elle a été payée pendant l'année, qu'elle concerne un bien donné en location et qu'elle figure dans la liste de l'article 31 du code général des impôts. Pas de facture non parvenue, pas de charge constatée d'avance : le revenu foncier se calcule en trésorerie. Une facture de décembre réglée en janvier se déduit l'année du paiement.

Chaque charge déduite doit avoir sa pièce : facture, avis, décompte du syndic, tableau d'amortissement du prêt. Sans justificatif, elle tombe au premier contrôle, majorations en prime.

Ce qui se déduit, ligne par ligne

Le forfait de la ligne 222 surprend souvent. Il remplace tous les petits frais de gestion courante : frais bancaires, téléphone, timbres, déplacements pour visiter le bien, petites fournitures. Un bailleur ne peut pas les déduire au réel, même factures en main. Deux locaux loués, c'est 40 €, pas plus.

Ce qui ne se déduit pas

• le capital remboursé sur l'emprunt, seuls les intérêts passent ;
• le prix d'achat, les droits de mutation et les frais de notaire de l'acquisition, qui serviront au calcul de la plus-value à la revente ;
• l'amortissement de l'immeuble, hors dispositifs prévus par la loi ;
• les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
• la taxe d'enlèvement des ordures ménagères quand le locataire la rembourse ;
• les charges récupérables remboursées par le locataire, qui ne sont ni une recette ni une charge ;
• l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux payés sur les loyers ;
• tout ce qui concerne la résidence principale ou secondaire du bailleur.

Deux lignes méritent un mot de plus. La ligne 221 ne se limite pas à l'agence : elle accueille aussi les honoraires d'un avocat ou d'un commissaire de justice dans un litige locatif, la rémunération d'un tiers qui tient les comptes ou rédige les déclarations, et la cotisation à une chambre syndicale de propriétaires. La ligne 223 vise les assurances du propriétaire bailleur (propriétaire non occupant, loyers impayés, responsabilité civile du bailleur), jamais l'assurance du mobilier ni celle du logement que l'on habite.

Les charges communes à plusieurs biens

La 2044 se remplit immeuble par immeuble. Une dépense qui concerne deux biens doit donc être répartie. Le premier réflexe est l'affectation réelle : relevé de gérance par bien, montant par local sur l'avis de taxe foncière. Pour plusieurs lots d'un même immeuble sous le même régime, la notice permet de les regrouper dans une seule colonne, et la question disparaît. Pour deux immeubles distincts, aucun texte ne fixe de clé : il faut en retenir une, documentée et stable d'une année sur l'autre (surfaces, millièmes, capital emprunté affecté à chaque bien).

Même logique quand une partie de l'immeuble n'est pas louée, par exemple un logement occupé par le propriétaire dans une petite maison divisée. La notice ne retient alors les dépenses communes qu'au prorata des parties louées, d'après la répartition des charges entre occupants.

Le piège du compte bancaire personnel

Le relevé mélange tout. Avant de compter, il vaut mieux trier chaque mouvement en trois familles : recettes locatives (loyers, aide au logement versée par la Caf au bailleur), charges du bien loué, et le reste, privé. Un virement net d'agence se reconstitue d'après le relevé de gérance : loyers bruts en ligne 211, honoraires en ligne 221. Une échéance de prêt se décompose avec le tableau d'amortissement, intérêts et assurance d'un côté, capital de l'autre. Ce tri fait l'essentiel du travail, et c'est lui qui protège en cas de contrôle.