LMNP : la comptabilité d'un meublé, sans mystère

Louer un logement meublé change tout, à commencer par la case fiscale. Là où la location nue relève des revenus fonciers, le meublé bascule dans les bénéfices industriels et commerciaux. Ce détail apparent ouvre une comptabilité différente, deux régimes au choix, et un levier que la location nue ne connaît pas : l'amortissement.

Meublé rime avec BIC, pas avec foncier

Le loueur en meublé non professionnel — le fameux LMNP — perçoit des revenus rangés dans les bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Le statut reste non professionnel tant que les recettes de meublé demeurent sous 23 000 € par an, ou en dessous des autres revenus du foyer. Au-delà, on passe professionnel, avec des règles distinctes. Concrètement, les loyers ne se déclarent pas sur la 2044 des revenus fonciers, mais dans la catégorie des BIC, avec ses propres imprimés et ses propres règles de calcul. Dans les deux cas, une même question domine : micro-BIC ou régime réel ?

Micro-BIC : l'abattement forfaitaire de 50 %

Le micro-BIC est le régime par défaut sous un seuil de recettes de 83 600 € pour la location meublée classique. Son principe : l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés, censé couvrir toutes les charges. Seule la moitié restante est imposée, au barème de l'impôt sur le revenu, prélèvements sociaux en plus. Aucune comptabilité à tenir, juste un registre des recettes. Simple — mais aveugle aux charges réelles.

Un cas à part mérite l'œil : les meublés de tourisme. Une réforme récente a durci leur régime micro, avec un abattement ramené à 30 % et un seuil abaissé pour les meublés non classés. Pour ce type de bien, vérifier le régime applicable au cas par cas s'impose.

Le réel : amortir le bien et le mobilier

Le régime réel demande une vraie comptabilité, mais il autorise deux déductions décisives. D'abord les charges pour leur montant réel : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, cotisation foncière des entreprises, frais de gestion et de comptabilité. Ensuite, et c'est le nerf de la guerre, l'amortissement. Le prix du logement se ventile entre le terrain, qui ne s'amortit pas, et la construction, amortie sur sa durée d'usage — souvent par composants (gros œuvre, toiture, agencements) sur des durées différentes. Le mobilier et les équipements s'amortissent, eux, sur cinq à dix ans.

Ces amortissements viennent en déduction du résultat, souvent jusqu'à l'annuler. Règle protectrice : l'amortissement ne peut pas créer ni creuser un déficit. La part qui excède le bénéfice de l'année n'est pas perdue — elle se reporte sans limite de durée, prête à effacer les bénéfices des exercices suivants. Le résultat se déclare via la liasse 2031 et ses tableaux annexes.

Le réel s'accompagne d'obligations concrètes : s'immatriculer pour obtenir un numéro SIRET, régler la cotisation foncière des entreprises, et tenir une comptabilité en bonne et due forme. Le déficit d'exploitation, celui qui reste une fois les amortissements mis de côté, s'impute quant à lui sur les bénéfices de même nature — les autres revenus de location meublée non professionnelle — des dix années suivantes.

Micro ou réel : le tableau, puis un exemple

La plus-value à la revente a changé

Longtemps, le réel offrait un avantage presque trop beau : on amortissait le bien chaque année sans que ces amortissements ne pèsent sur la plus-value au moment de vendre. La loi de finances pour 2025 a fermé cette porte. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value du loueur non professionnel — le prix d'acquisition retenu est diminué des amortissements passés, ce qui augmente la plus-value taxable. Certaines résidences services (étudiants, seniors, personnes handicapées) échappent à la mesure.

La plus-value reste toutefois celle des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. L'économie d'impôt du réel pendant la détention garde tout son sens ; c'est simplement la sortie qu'il faut désormais anticiper, chiffres en main.