Intérêts d'emprunt et revenus fonciers : ce qui se déduit

Les premières années d'un crédit immobilier, l'échéance mensuelle est surtout faite d'intérêts. Pour un bailleur au régime réel, c'est une charge déductible importante, et parfois ce qui fait passer le résultat foncier dans le rouge. Encore faut-il distinguer ce qui se déduit de ce qui ne se déduit pas, et comprendre pourquoi la 2044 met ces intérêts dans une ligne à part.

Ce que recouvre la ligne 250

La ligne 250 de la 2044 reçoit les intérêts payés dans l'année sur les emprunts contractés pour acquérir, construire, réparer, améliorer ou conserver le bien loué. Elle reçoit aussi les frais liés à ces emprunts : frais de dossier, frais de garantie (caution, hypothèque ou privilège de prêteur), et les primes d'assurance emprunteur. Les intérêts de la part du prêt qui finance les droits de mutation sont également admis.

Ce qui n'y entre pas : le capital remboursé, jamais déductible, et tout ce qui concerne un bien non loué. La rubrique 410 complète la ligne 250 : nom et adresse de l'organisme prêteur, date du prêt, intérêts versés. Un emprunt de substitution, après une renégociation ou un rachat de crédit, se déclare aussi : la rubrique 410 précise alors le prêt remplacé.

Au micro-foncier, rien ne se déduit

Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir toutes les charges, intérêts compris. Un bailleur qui rembourse un crédit récent voit donc ses intérêts disparaître dans le forfait. C'est souvent la raison principale de passer au régime réel les premières années d'un emprunt, en gardant en tête que l'option, pour un foyer éligible au micro, engage trois ans.

Un exemple simple montre l'écart. Pour 9 000 € de loyers, 4 500 € d'intérêts et d'assurance emprunteur et 1 500 € d'autres charges, le régime réel aboutit à 3 000 € imposables. Le micro-foncier, avec son abattement de 30 %, retiendrait 6 300 €. Plus de deux fois plus, pour la seule raison que le forfait ignore le crédit.

Pourquoi les intérêts sont traités à part

Tant que le résultat foncier est positif, intérêts et autres charges se valent : tout vient en déduction des loyers. La différence apparaît avec un déficit. La loi réserve l'imputation sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, aux seules charges autres que les intérêts d'emprunt. Les intérêts, eux, ne s'imputent que sur les revenus fonciers, de l'année puis des dix années suivantes.

La 2044 applique cette règle mécaniquement. Si les intérêts dépassent les loyers bruts, la part d'intérêts non couverte part en report (case 4BB), et les autres charges peuvent s'imputer sur le revenu global (case 4BC). Si les loyers couvrent les intérêts, le déficit restant vient des autres charges : il s'impute sur le revenu global jusqu'à la limite, le surplus rejoignant le report.

Dernier avantage, souvent oublié : déduits des revenus fonciers, les intérêts allègent aussi la base des prélèvements sociaux de 17,2 %. La part d'un déficit imputée sur le revenu global, elle, ne réduit que l'impôt sur le revenu.

Indivision, parts de SCI, plusieurs biens

Le cas de l'indivisaire qui emprunte seul mérite une précision. Aucun texte propre à l'indivision ne règle la question ; la lecture des commentaires administratifs sur les intérêts « effectivement supportés » conduit à les lui faire déduire en totalité, sur sa colonne, avec le détail du prêt en rubrique 410. Le point se documente, prêt et quote-part à l'appui.

Les erreurs fréquentes

• Déduire l'échéance entière au lieu des seuls intérêts : le capital n'est jamais une charge.
• Oublier l'assurance emprunteur, qui va pourtant sur la même ligne.
• Mélanger intérêts et autres charges dans un déficit, ce qui fausse la part imputable sur le revenu global.
• Déduire au réel des intérêts alors que le foyer est au micro-foncier.
• Rattacher à un bien en indivision un prêt personnel, ce qui ramène à tort ses intérêts à la quote-part.

Un dernier mot sur la durée. Les intérêts baissent chaque année avec l'amortissement du prêt. Un régime réel avantageux la deuxième année de crédit peut ne plus l'être la dixième. Refaire la comparaison avec le micro-foncier de temps en temps n'a rien d'une coquetterie.