Impôt sur les loyers : barème, 17,2 % et acomptes

Combien coûte, en impôt, un loyer de plus ? La question paraît simple, et la réponse tient en deux étages : l'impôt sur le revenu, au barème progressif du foyer, et les prélèvements sociaux, à taux fixe. Le premier dépend de la situation familiale et des autres revenus, le second non. S'y ajoute un mécanisme de paiement par acomptes que beaucoup de nouveaux bailleurs découvrent avec surprise en septembre.

Le revenu foncier net imposé

Tout part du revenu foncier net. Au micro-foncier, c'est le montant de la case 4BE diminué de l'abattement de 30 %. Au régime réel, c'est le bénéfice de la 2044, reporté en case 4BA. Dans les deux cas, l'administration en retire elle-même les déficits fonciers des années antérieures encore reportables (case 4BD). Ce revenu net s'ajoute aux salaires, pensions et autres revenus du foyer, et le tout passe au barème.

L'effet d'un loyer supplémentaire sur l'impôt sur le revenu se lit donc au taux marginal du foyer : 11 %, 30 %, 41 % ou 45 % selon la tranche, sous réserve du quotient familial et de la décote pour les revenus modestes.

Pour un foyer peu imposé, l'effet peut être plus fort que le taux affiché. La décote, qui allège l'impôt des foyers modestes, diminue à mesure que l'impôt augmente : un revenu foncier supplémentaire réduit donc la décote en même temps qu'il augmente l'impôt brut, et le taux marginal réel dépasse alors celui de la tranche.

Les prélèvements sociaux : 17,2 %

Sur le même revenu foncier net, l'avis d'impôt ajoute les prélèvements sociaux. Pour les revenus fonciers, le taux total reste de 17,2 % pour les revenus 2025 imposés en 2026.

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %, mais les revenus fonciers restent, eux, à 9,2 %. Le taux de 18,6 % souvent cité concerne les dividendes et intérêts, pas les loyers.

En cas de déficit

Une année déficitaire, il n'y a pas de prélèvements sociaux sur le foncier : leur base est nulle. La part du déficit imputée sur le revenu global (case 4BC) réduit l'impôt sur le revenu, pas les prélèvements sociaux des autres revenus. Les années suivantes, le déficit reporté (case 4BD) diminue à la fois la base de l'impôt et celle des prélèvements sociaux. Enfin, quand le total des prélèvements sociaux de l'avis reste inférieur à 61 €, il n'est pas mis en recouvrement.

Au micro-foncier, le calcul suit la même logique sur un revenu déjà abattu. Pour 9 000 € de loyers déclarés en case 4BE, le revenu net retenu est de 6 300 €. Les prélèvements sociaux atteignent 6 300 × 17,2 % = 1 083,60 €, arrondis à 1 084 €, et l'impôt sur le revenu s'ajoute au taux marginal du foyer sur ces mêmes 6 300 €.

Les acomptes du prélèvement à la source

Depuis le prélèvement à la source, les revenus fonciers donnent lieu à des acomptes prélevés directement sur le compte bancaire, mensuellement ou, sur option, trimestriellement. Ils sont calculés d'après la dernière déclaration et démarrent en septembre : la déclaration du printemps 2026 fixe les acomptes de septembre 2026 à août 2027. Ces acomptes couvrent l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, puis l'avis de l'été suivant fait le solde.

Deux situations demandent une action. Un bailleur qui a vendu son dernier bien ou arrêté de louer avant le 31 décembre coche la case 4BN de sa déclaration : aucun acompte foncier ne sera alors prélevé. En cas de vente ou de baisse des loyers en cours d'année, les acomptes se modulent depuis l'espace particulier, rubrique de gestion du prélèvement à la source. À l'inverse, un premier bail signé en cours d'année n'est couvert par aucun acompte : l'impôt arrivera d'un bloc avec l'avis suivant, sauf à déclarer ce nouveau revenu dans l'espace particulier pour démarrer les acomptes.

Vérifier son avis d'impôt

À la réception de l'avis, trois contrôles suffisent : le revenu foncier net retenu correspond-il à la 2044 ou à la case 4BE après abattement ? Le déficit imputé en 4BC a-t-il bien été pris en compte ? Le taux de prélèvement recalculé est-il cohérent avec les loyers attendus ? Une erreur se corrige en ligne, depuis l'espace particulier, par une déclaration rectificative.