Encadrement des loyers 2026 : villes, plafonds, recours

« Encadrement des loyers » : l'expression recouvre deux règles différentes, qui se cumulent parfois et qu'on confond souvent. La première limite l'évolution du loyer à la relocation dans plusieurs centaines de communes. La seconde plafonne le niveau du loyer, mais seulement dans une poignée de territoires volontaires. Un bailleur doit savoir laquelle s'applique à son logement avant de signer un nouveau bail.

L'encadrement de l'évolution, en zone tendue

Dans les communes classées en zone tendue, le loyer d'un logement remis en location moins de dix-huit mois après le départ du précédent locataire ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué. Ce dernier loyer peut seulement être révisé sur l'indice de référence des loyers s'il ne l'a pas été au cours des douze derniers mois. Deux exceptions permettent d'aller au-delà : des travaux importants, ou un loyer manifestement sous-évalué. Pour un logement classé F ou G, aucune hausse n'est possible.

Le montant du loyer du précédent locataire doit figurer dans le nouveau bail. Ce dispositif, reconduit chaque année par décret, vient d'être prolongé jusqu'au 31 juillet 2027.

L'encadrement du niveau, dans quelques territoires

Dans les territoires de l'expérimentation, le loyer de base hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, fixé chaque année par arrêté préfectoral, au mètre carré, selon le secteur, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère vide ou meublé. C'est l'arrêté en vigueur à la date de signature du bail qui compte. Le bail et l'annonce doivent indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré.

Chaque territoire publie un simulateur officiel qui donne, adresse par adresse, le loyer de référence. C'est la seule source fiable : les plafonds changent chaque année et d'une rue à l'autre.

Le complément de loyer et ses limites

Le bailleur peut dépasser le loyer de référence majoré par un complément de loyer, si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes par rapport aux logements comparables du secteur : une terrasse rare, une vue exceptionnelle, par exemple. Le montant et sa justification figurent au bail.

Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, le complément est interdit si le logement présente un seul de ces défauts : sanitaires sur le palier, humidité sur certains murs, DPE classé F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations ou inondations, problèmes d'évacuation d'eau dans les trois derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

Recours du locataire et sanctions

Si le loyer de base dépasse le plafond, même sans que le bail le mentionne, le locataire peut demander une diminution et le remboursement du trop-perçu, en passant par la commission départementale de conciliation puis par le juge. Pour contester un complément de loyer, il doit saisir la commission dans les trois mois qui suivent la signature, puis le juge dans les trois mois de l'avis. Devant la commission, c'est au bailleur de prouver ce qu'il avance, et le loyer finalement fixé s'applique depuis la prise d'effet du bail.

Le préfet peut aussi agir : après une mise en demeure restée sans effet, il inflige une amende administrative pouvant aller jusqu'à 5 000 € pour un bailleur personne physique, 15 000 € pour une personne morale.

Certains logements échappent à l'encadrement du niveau : logements sociaux, logements conventionnés avec l'Anah (hors loyer intermédiaire), logements relevant de la loi de 1948, meublés de tourisme et sous-locations. Le meublé loué comme résidence principale du locataire, lui, est bien encadré, avec ses propres loyers de référence.

Avant de signer un nouveau bail

• Vérifier si la commune est en zone tendue, avec le simulateur officiel de service-public.
• Retrouver le dernier loyer du précédent locataire et la date de sa dernière révision.
• Si le logement est dans un territoire encadré, relever le loyer de référence majoré à la date de signature.
• Vérifier la classe énergétique : F ou G interdit toute hausse et tout complément de loyer.
• Inscrire au bail les mentions obligatoires (loyers de référence, dernier loyer, complément justifié).