La 2044 spéciale : quand elle remplace la 2044

La plupart des bailleurs ne croiseront jamais la 2044 spéciale. Ceux qui la croisent l'ont souvent oubliée d'une année sur l'autre, parce qu'elle tient à un investissement ancien ou à une situation patrimoniale particulière. Sa règle principale est pourtant simple : dès qu'elle est nécessaire pour un seul bien, elle remplace la 2044 pour tous les revenus fonciers du foyer.

Qui doit la déposer

La notice de la 2044 spéciale vise les foyers au régime réel qui, pendant l'année :

• louent un logement neuf pour lequel ils ont opté pour une déduction au titre de l'amortissement : Périssol, Besson neuf, Robien (classique, recentré ou ZRR), Borloo neuf ;
• pratiquent la déduction spécifique liée à une réduction Scellier, dans le secteur intermédiaire ou en zone de revitalisation rurale ;
• perçoivent des revenus d'un immeuble classé ou inscrit monument historique ;
• détiennent un immeuble en nue-propriété, loué par l'usufruitier, dont ils supportent des charges ;
• sont associés d'une société immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés qui détient l'un de ces biens, ou d'une SCPI pour laquelle ils ont opté pour l'amortissement.

Tous ces dispositifs excluent le micro-foncier : le réel s'impose, sans option à exercer.

Ce qui n'y va pas

La confusion la plus courante concerne les réductions d'impôt. Pinel, Denormandie, Duflot, Loc'Avantages et la réduction Scellier elle-même se déclarent sur la 2042 RICI, pas sur la 2044 spéciale. Un bailleur Pinel dépose donc une 2044 ordinaire (ou reste au micro-foncier) pour ses loyers, et la 2042 RICI pour sa réduction. Seule la déduction spécifique d'un Scellier intermédiaire ou ZRR, qui vient en plus de la réduction, passe par la 2044 spéciale.

Un monument historique sans aucune recette (non ouvert au public, ou ouvert gratuitement) ne se déclare pas ici : ses charges vont en case 6DG de la déclaration complémentaire.

Ce qui change par rapport à la 2044

La structure de départ est la même : une colonne par immeuble, recettes encaissées, charges payées, intérêts à part, forfait de 20 € par local. La 2044 spéciale ajoute des tableaux propres à chaque situation. Pour les dispositifs d'amortissement, un tableau suit le cumul des amortissements déduits depuis l'origine ; les taux et durées sont propres à chaque dispositif et se lisent dans la notice du millésime. Pour les déductions spécifiques, la ligne 228 applique le taux coché en tête de colonne aux recettes de l'immeuble. Pour les monuments historiques et la nue-propriété, des colonnes dédiées calculent un résultat à part.

Le traitement du déficit change aussi selon les cas. Un monument historique loué déficitaire s'impute sur le revenu global sans limite. La nue-propriété, elle, suit la limite de droit commun, 10 700 € par an, portée à 15 300 € si un immeuble Périssol ou Cosse est déficitaire.

Les colonnes spéciales donnent des résultats très différents selon les cas. Un nu-propriétaire qui paie 8 000 € de grosses réparations et 500 € d'intérêts, pour un logement que l'usufruitier loue, constate un déficit de 8 500 €, imputable sur son revenu global dans la limite de droit commun. Un propriétaire de monument historique loué 20 000 € par an, avec 40 000 € de travaux, 3 000 € d'assurances et 2 000 € d'intérêts, constate un déficit de 25 000 €, imputable en totalité sur son revenu global. Deux régimes, deux logiques.

La case 4BZ et le dépôt

La 2044 spéciale se dépose avec la déclaration de revenus, aux mêmes dates que la 2044, en ligne ou sur papier. La case 4BZ de la 2042 se coche dès qu'une 2044 spéciale est déposée ; sur papier, elle sert aussi à recevoir l'imprimé l'année suivante. Elle ne concerne jamais la 2044 ordinaire.

Les reports vers la 2042 suivent la même logique que la 2044 : bénéfice en 4BA, déficit réparti entre 4BB et 4BC, déficits antérieurs en 4BD. En ligne, il vaut mieux se repérer aux numéros de ligne du formulaire plutôt qu'aux intitulés des écrans, et vérifier les reports avant de signer, surtout avec un stock de déficits antérieurs.

Les justificatifs propres à chaque cas se conservent avec la déclaration : acte d'acquisition et tableau des amortissements pour les anciens dispositifs, arrêté de classement pour un monument historique, acte de démembrement et factures de grosses réparations pour une nue-propriété.

Quant au nouvel amortissement de la loi de finances 2026 pour les logements loués nus, la ligne qui l'accueillera n'est pas encore connue : elle apparaîtra avec le formulaire servant à déclarer les revenus 2026, au printemps 2027.