SCI à l'IR ou à l'IS : l'arbitrage complet

Une même société civile immobilière, deux mondes fiscaux. Selon qu'elle relève de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, la SCI ne se gère pas, ne se déclare pas et ne se revend pas de la même manière. Le choix engage la société pour de longues années : autant comprendre ce qui se joue avant de le graver dans les statuts.

Deux régimes, deux logiques

À l'IR, la SCI est dite translucide : elle ne paie pas l'impôt elle-même. Chaque année, elle calcule un résultat foncier — les loyers encaissés moins les charges déductibles — et chaque associé est imposé sur sa part, à sa propre tranche du barème, prélèvements sociaux en plus. Aucun amortissement n'est possible : l'usure du bâtiment ne se déduit pas du revenu.

À l'IS, la SCI devient opaque : c'est un contribuable à part entière, qui calcule son bénéfice et acquitte son impôt. La grande différence tient là : l'immeuble s'y amortit. L'amortissement, c'est la traduction comptable de l'usure du bien, étalée sur sa durée d'usage — souvent trente ans et plus pour un bâtiment. Chaque année, cette charge, qui ne sort aucun euro de la trésorerie, vient réduire le bénéfice imposable.

La SCI à l'IR : simple, revente allégée

Le fonctionnement courant est léger. Les loyers viennent grossir le revenu foncier des associés, qui le reportent sur leur déclaration 2044, puis sur la 2042. La contrepartie, c'est une facture qui épouse la tranche d'imposition : un associé déjà bien imposé voit ses loyers taxés au barème, jusqu'à 41 %, augmentés des prélèvements sociaux de 17,2 %.

L'atout se dévoile à la revente. La cession suit le régime de la plus-value des particuliers, avec des abattements qui gonflent au fil du temps : l'impôt sur le revenu s'efface au bout de 22 ans de détention, les prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Conserver un bien longtemps, à l'IR, revient à préparer une sortie peu ou pas taxée. C'est la logique du patrimoine que l'on garde et que l'on transmet.

La SCI à l'IS : l'amortissement, à quel prix

Pendant la détention, l'IS séduit. L'amortissement du bâtiment efface une large part du bénéfice, et le reliquat est taxé à taux réduit — 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Sur le papier, l'impôt annuel maigrit.

Le prix se règle à la sortie. La revente relève cette fois de la plus-value professionnelle, calculée par rapport à la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'achat diminué de tous les amortissements déjà déduits. Plus la société a amorti, plus cette valeur comptable est basse, et plus la plus-value taxable enfle. L'économie des premières années se rembourse le jour de la vente, au tarif plein de l'IS, sans le moindre abattement pour la durée. Et pour que l'argent rejoigne la poche des associés, il faut encore le distribuer en dividendes, soumis à la flat tax de 31,4 % : une seconde couche d'impôt que l'associé à l'IR ne subit jamais, puisque ses loyers sont déjà chez lui.

IR ou IS : le face-à-face

Un exemple filé sur vingt ans

Rien d'automatique dans cette bascule : un projet de détention très longue, ou une transmission des parts aux enfants plutôt qu'une revente, peut renverser la comparaison. D'où l'intérêt de chiffrer les deux scénarios sur toute la durée de vie du projet, et non sur la seule première année, la plus flatteuse pour l'IS.